Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Tahliye Edebilir?

Türk Borçlar Kanunu emredici hükümleri gereğince ev sahibi, istediği zaman kiracıyı evden çıkartamaz. Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliye edilebileceği durumları sınırlı olarak düzenlemiştir. Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması ve yeni malikin ihtiyacı gibi kanunda sayılan sebeplerden biri bulunmadıkça kiracının tahliyesi mümkün değildir.

İçindekiler

• Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?
• Tahliye davası açılabilmesi için genel şartlar
• Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği durumlar
  • Kira bedelinin ödenmemesi
  • Tahliye taahhütnamesi
  • İhtiyaç nedeniyle tahliye
  • Yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye
• Uygulamada en sık yapılan hatalar
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
• 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye
• Kiracının başka konutunun bulunması
• Ev sahibinin elektrik, su ve doğalgazı kesmesi hukuka uygun mu?
• Tahliye davası ne kadar sürer?
• Tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk
• Ev sahiplerinin yaptığı 15 kritik hata

Ev Sahibi İstediği Zaman Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?

Bu soru, kira hukukunda en çok sorulan sorudur. Cevap: hayır. Toplumda yaygın olarak “Ev benim, istediğim zaman kiracıyı çıkarırım.” şeklinde yanlış bir düşünce bulunmaktadır. Oysa Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan hükümler içermektedir. Bir yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolmuş olması bile tek başına tahliye sebebi değildir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme süresi sona erdiğinde, kiracı sözleşmeyi sona erdirmediği sürece kira ilişkisi aynı şartlarla bir yıl daha uzar. Bu nedenle yalnızca “süre doldu” gerekçesiyle tahliye istenemez. Bu husus TBK m. 347’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.“

Dolayısıyla ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinden en az birinin gerçekleşmiş olması gerekir.

Ev Sahibinin Tahliye Talep Edebilmesi İçin Genel Şartlar

Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları bulunsa da tüm tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken ortak kurallar vardır.

Bunlardan en önemlileri şunlardır:

• Tahliye sebebi gerçekten mevcut olmalıdır.
• Kanunda öngörülen süreler kaçırılmamalıdır.
• İhtarname gerekiyorsa usulüne uygun şekilde gönderilmelidir.
• Görevli ve yetkili mahkemede dava açılmalıdır.
• Deliller eksiksiz hazırlanmalıdır.

Uygulamada birçok dava, haklı olunmasına rağmen usul kurallarına uyulmaması nedeniyle reddedilmektedir. Bu nedenle tahliye sürecinde yalnızca haklı olmak yeterli değildir; hukuki prosedürün de doğru şekilde işletilmesi gerekir.

Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Edebileceği Durumlar

Türk Borçlar Kanunu’na göre başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
• Tahliye taahhüdü
• İhtiyaç nedeniyle tahliye
• Yeniden inşa veya esaslı onarım
• Yeni malikin ihtiyacı
• İki haklı ihtar
• On yıllık uzama süresinin dolması
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması (kanundaki şartlarla)
• Bazı sözleşmeye aykırılık halleri. Şimdi bunları tek tek inceleyelim.

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

En sık karşılaşılan tahliye sebebi budur. Ancak burada önemli bir yanlış anlaşılma bulunmaktadır. Kiracı bir ay kira ödemedi diye ertesi gün tahliye edilemez. Kanun, kiracıya belirli bir koruma sağlamaktadır. Genel olarak süreç şu şekildedir:

1. Kiracı kira bedelini ödemez.
2. Ev sahibi yazılı ihtar gönderir veya icra takibi başlatır.
3. Kiracıya kanunda öngörülen ödeme süresi tanınır.
4. Süresinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

Bu nedenle tahliye, kira borcunun doğduğu gün değil; kanuni prosedür tamamlandıktan sonra mümkündür. Temerrüt nedeniyle tahliyede ihtar veya ödeme emriyle kiracıya ödeme süresi tanınması ve bu süre dolmadan tahliye davası açılamaması uygulamanın temel kurallarındandır.

Kiracı Sonradan Borcu Öderse Ne Olur?

Bu sorunun cevabı ödemenin ne zaman yapıldığına göre değişir. Bazı durumlarda ödeme tahliyeyi engellerken, bazı durumlarda artık dava açma hakkı doğmuş olabilir. Bu nedenle kiracıların “Nasıl olsa birkaç ay sonra öderim.” düşüncesiyle hareket etmesi ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Ev Sahibinin En Büyük Hataları

Uygulamada sık görülen yanlışlardan bazıları şunlardır:

• WhatsApp mesajını ihtarname sanmak
• Yanlış icra takibi başlatmak
• Süre dolmadan dava açmak
• Eksik kira hesabı yapmak
• Faiz hesabını yanlış yapmak

Bu hatalar davanın uzamasına hatta reddedilmesine neden olabilir.

2. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, uygulamada ev sahiplerinin en güçlü hukuki araçlarından biridir. Ancak her imzalanan belge geçerli değildir. Mahkemeler özellikle şu soruların cevabını araştırmaktadır:

• Taahhüt gerçekten kiracı tarafından mı imzalandı?
• İmzalandığı tarih belli mi?
• Tahliye tarihi açıkça yazılmış mı?
• Kiracı bu belgeyi özgür iradesiyle mi imzaladı?

Bu şartlardan biri eksikse tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilebilir.

En Çok Yapılan Hata

Kira sözleşmesi hazırlanırken aynı gün tahliye taahhüdü de imzalatılmaktadır. Oysa uygulamada bu durum çoğu zaman uyuşmazlığa neden olmakta; somut olayın özelliklerine göre belgenin geçerliliği tartışılabilmektedir. Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından düzenlenme zamanı ve irade serbestisi uygulamada önem taşımaktadır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin hazırlanması ve kullanılmasında şekil şartlarına dikkat edilmesi gerekir.

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi gerçekten taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak burada anahtar kelime gerçek ve samimi ihtiyaçtır. Mahkeme sadece “İhtiyacım var.” denmesini yeterli görmez. İhtiyacın; gerçek, zorunlu, samimi, dava tarihi itibarıyla mevcut olması gerekir.

Kimlerin İhtiyacı Tahliye Sebebi Olabilir?

Kanunda belirtilen kişiler şunlardır:

• Ev sahibinin kendisi
• Eşi
• Çocukları
• Anne ve babası
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

Bunun dışındaki kişiler için açılan davalarda her somut olay ayrıca değerlendirilir.

Mahkeme Neye Bakar?

Hakim yalnızca nüfus kayıtlarını incelemez.

Ayrıca; başka konut bulunup bulunmadığını, mevcut konutun ihtiyacı karşılayıp karşılamadığını, ihtiyacın gerçekten devam edip etmediğini, davanın dürüstlük kuralına uygun olup olmadığını değerlendirir. Sırf kirayı artırmak amacıyla açılan davalar ile gerçekten ihtiyaç nedeniyle açılan davalar arasındaki fark, dosyadaki deliller üzerinden ortaya konulur.

4. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye

Bazı durumlarda binanın yıkılması veya kapsamlı şekilde yenilenmesi gerekebilir. Eğer yapılacak çalışma sırasında kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi mümkün değilse, ev sahibi yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye talep edebilir. Ancak her tadilat tahliye sebebi değildir. Örneğin; boya yapılması, mutfak dolabının değiştirilmesi, laminat parke yenilenmesi, banyo seramiğinin değiştirilmesi, tek başına bu kapsamda değerlendirilmez.

Buna karşılık; binanın güçlendirilmesi, taşıyıcı sistemin değiştirilmesi, kapsamlı statik müdahaleler, yıkıp yeniden yapma işlemleri, kanundaki şartlar gerçekleşmişse tahliye sebebi olabilir. Uygulamada yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye, sıradan bakım ve tadilat işlerinden ayrılmakta; esaslı nitelikte ve kullanımın devamını engelleyen çalışmalar aranmalıdır.

5. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın satılması, kiracının otomatik olarak evi boşaltacağı anlamına gelmez. Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış inanışlardan biri de budur. Birçok kişi, tapunun yeni malike geçmesiyle birlikte kiracının artık oturma hakkının kalmadığını düşünmektedir. Oysa Türk Borçlar Kanunu’na göre satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Yeni malik, kiraya verenin yerine geçer ve mevcut kira sözleşmesi bütün hak ve yükümlülükleriyle devam eder. Ancak kanun, yeni malike belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde tahliye talep etme hakkı tanımaktadır.

Hangi Durumlarda Yeni Malik Tahliye İsteyebilir?

Yeni malik;

• kendisi,
• eşi,
• altsoyu,
• üstsoyu,
• kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

için taşınmaza gerçek ve samimi bir ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir. Burada da mahkeme yalnızca “ihtiyacım var” şeklindeki beyanı yeterli görmez. Gerçekten oturma ihtiyacının bulunup bulunmadığı, başka uygun konutunun olup olmadığı ve ihtiyacın samimi olup olmadığı araştırılır. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı, kanunda öngörülen süre ve usul kurallarına tabidir.

Ev Satıldıktan Sonra Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Tapunun devredilmiş olması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı; kira ödemeye, sözleşmeye uymaya devam ettiği sürece kira ilişkisi de devam eder. Bu nedenle “Evi sattım, bir ay içinde çık.” şeklindeki talepler tek başına hukuki sonuç doğurmaz.

6. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini sürekli geciktirmesi de tahliye sebebi olabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, iki defa kira ödemesinin gecikmiş olmasının tek başına yeterli olmamasıdır. Kanun “iki haklı ihtar” şartını aramaktadır.

Haklı İhtar Nedir?

Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle gönderilen ve hukuken geçerli olan ihtarlardır. Her ihtar haklı ihtar sayılmaz.

Örneğin;

• borç bulunmadığı halde gönderilen ihtar,
• yanlış hesaplanan kira üzerinden gönderilen ihtar,
• süresinden önce gönderilen ihtar,

haklı ihtar niteliğinde olmayabilir. Bu nedenle ihtarnamenin içeriği kadar, gönderildiği tarih ve dayandığı kira alacağı da önemlidir.

İki Haklı İhtarın Sonucu

Aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet veren kiracı hakkında, kanundaki şartların gerçekleşmesi hâlinde tahliye davası açılabilir. Uygulamada davaların önemli bir kısmı, ihtarların haklı olup olmadığı noktasında yoğunlaşmaktadır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında ihtarların gerçekten “haklı” olup olmadığı ve aynı kira yılı içinde gerçekleşip gerçekleşmediği önem taşır.

7. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Kira hukukunda en fazla karıştırılan konulardan biri budur. Birçok kişi, on yıllık sürenin kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren hesaplandığını düşünmektedir. Oysa kanundaki hesaplama bundan farklıdır.

On Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Örneğin; 01.08.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesi düşünelim. İlk kira yılı 01.08.2015-01.08.2016 tarihleri arasındadır. Bundan sonraki her yıl “uzama yılı” olarak değerlendirilir. Yani on yıllık süre, ilk kira yılı değil, uzayan dönemler esas alınarak hesaplanır.

Ev Sahibinin Gerekçe Göstermesi Gerekir mi?

Kanunda öngörülen uzama süresi dolduktan sonra ve gerekli fesih bildirimi usulüne uygun yapıldığında, ev sahibinin ayrıca ihtiyaç veya başka bir tahliye sebebi ileri sürmesine gerek yoktur. Bu yönüyle TBK m. 347, diğer tahliye sebeplerinden ayrılır. On yıllık uzama süresi sonunda tahliye hakkı yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir ve genel hükümlere tabi kiralamalarda uygulanmaz.

Ev Sahibi Elektriği, Suyu veya Doğalgazı Kesebilir mi?

Kesinlikle hayır. Uygulamada bazı ev sahipleri kiracıyı çıkarmak amacıyla; elektriği kestirme, suyu kapatma, doğalgaz aboneliğini iptal ettirme, kapı kilidini değiştirme, kiracının eşyalarını dışarı çıkarma, gibi yöntemlere başvurabilmektedir. Bu işlemler hukuka aykırıdır.

Kiracının tahliyesi ancak;

• mahkeme kararı,
• icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilen tahliye işlemi,
• kanunda öngörülen diğer hukuki yollar ile mümkündür. Aksi davranışlar hem tazminat sorumluluğuna hem de bazı durumlarda ceza hukuku bakımından sorumluluğa yol açabilir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Bu sorunun tek bir cevabı yoktur. Davanın süresi;

• tahliye sebebine,
• mahkemenin iş yoğunluğuna,
• tarafların delillerine,
• bilirkişi incelemesine ihtiyaç bulunup bulunmadığına,
• istinaf sürecine

göre değişebilir. Tahliye taahhüdüne dayalı davalar ile ihtiyaç nedeniyle açılan davaların yargılama süreleri aynı olmayabilir. Ayrıca kararın kesinleşmesinden sonra icra yoluyla tahliye aşaması da ayrı bir süreçtir.

Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hâle gelmiştir. Ancak her somut olayın niteliği farklı olduğundan, hangi uyuşmazlıkta zorunlu arabuluculuğun uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Ev Sahiplerinin En Sık Yaptığı 10 Hata

1. WhatsApp mesajını ihtarname yerine kullanmak.
2. Yanlış tahliye sebebine dayanarak dava açmak.
3. Hak düşürücü süreleri kaçırmak.
4. Geçersiz tahliye taahhütnamesine güvenmek.
5. Eksik kira hesabı yapmak.
6. Elektrik veya suyu keserek kiracıyı çıkarmaya çalışmak.
7. Tahliye davası açmadan önce zorunlu arabuluculuğu tamamlamamak.
8. İspat yükünü hafife almak.
9. Yanlış kişiye dava açmak.
10. Dava sürecinde usul kurallarını göz ardı etmek.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Sözleşme süresinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi değildir.

Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. Yeni malik yalnızca kanunda belirtilen şartlar oluştuğunda tahliye talep edebilir.

Kira ödenmezse ev sahibi aynı gün tahliye edebilir mi?

Hayır. Kanunda öngörülen ihtar ve süre prosedürü uygulanmalıdır.

Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?

Hayır. Bu hukuka aykırıdır.

Tahliye davası açmak için avukat tutmak zorunlu mudur?

Hayır. Ancak kira hukukunda süreler ve usul kuralları büyük önem taşıdığı için profesyonel hukuki destek alınması hak kaybı yaşanmasını önleyebilir.

Sonuç

Kiracının tahliyesi, yalnızca ev sahibinin istemesine bağlı değildir. Türk Borçlar Kanunu, hem kiracının barınma hakkını hem de mülkiyet hakkını dengeleyen ayrıntılı hükümler içermektedir. Bu nedenle kira ilişkisinin sona erdirilmesi ancak kanunda açıkça düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin bulunması ve ilgili usul kurallarına uyulması halinde mümkündür.

Özellikle kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi gibi sebeplerin her biri farklı şartlara tabidir. Sürelerin kaçırılması, usule uygun ihtar gönderilmemesi veya yanlış hukuki yola başvurulması, haklı bir talebin bile reddedilmesine neden olabilir. Bu nedenle tahliye sürecine başlanmadan önce somut olayın hukuki niteliğinin doğru değerlendirilmesi, hem gereksiz dava masraflarını hem de zaman kaybını önleyecektir.

Av. Burak BİNGÖL